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房主欠债被执行 租户拒绝搬离 法官:租赁关系发

发布时间:2020-12-12 03:59

亚博电竞官网-亚博电竞最佳电竞竞猜平台 请你站好,冷静一点,铐起来,听我说。这紧张的一幕发生在昆明市金实小区华信园一处房屋内。因为房主拖欠银行贷款多年未还,前不久,昆明市呈贡区人民法院执行局对这处房屋进

  “请你站好,冷静一点,铐起来,听我说。”这紧张的一幕发生在昆明市金实小区华信园一处房屋内。因为房主拖欠银行贷款多年未还,前不久,昆明市呈贡区人民法院执行局对这处房屋进行强制腾房。然而,执行行动却遭到了房屋承租人的阻挠。

  “说心里话,不是说房子是我的,我不搬,我只是租房子,要求自己的利益。现在要我搬出去,这么多东西,住的地方都没有。”腾房现场,租户李某激动地说。

  乍一听,李某的话似乎有道理,但实际情况却是,法院早在3年前就下发过通告,要求租户按照相关法律法规的规定,搬离该处已被法院查封的房屋。但直到最近法院再次到场强制执行,李某仍以租房合同未到期为由,拒绝搬离。期间,李某的妻子还抱出孩子,试图阻止法院强制腾房,这才发生了开头的一幕。

  双方僵持不下,李某报了警。派出所民警到场后进行了沟通协调,银行方现场再次作出让步,同意垫付李某半年的租房费用,但李某始终在跟执行法官“打太极”,执行工作持续了2个多小时都没有进展。协商无果后,李某被法警强制带离现场。

  李某被带上警车后,法院开始腾房。没想到,就在整理物品时,执行干警发现屋内藏有一把射钉枪。经询问,李某的妻子表示不是他们的,不知道怎么会在屋子里。随后,这把射钉枪被民警带走,将作另案调查处理。

  2014年,被执行人杨某用案涉房屋作抵押,向银行申请了100余万元的贷款,但仅偿还了一部分贷款后,杨某就失联了,一直没有履行还款义务。此后,银行将杨某起诉到法院,法院判决后,杨某仍一直拒不履行还款义务,法院查封了这套房产。就在法院准备强制执行时,却遇到了房屋承租人李某。

  呈贡区人民法院执行局法官黄爽介绍,这个案子是该院2017年就已经立案的一起执行案件,当时法院已经按照程序张贴了公告,准备强制腾房。但法官在实际调查时发现,有承租人居住在房屋里。核实情况时,承租人李某还提供了一份租房协议。协议显示,2016年3月15日,李某向房主杨某租了这套房子,租期10年,租金7万元。也正是凭着这份租房协议,李某拒绝腾房。

  “我们多次告知,如果他们认为出租人侵犯了他们的权益,可以去起诉出租人,但不可对抗法院的执行。我们多次做工作,又考虑到李某的妻子当时正怀着孕,出于人道主义考虑,就和申请执行人协商,把案件执行往后推移。”黄爽表示。

  李某妻子生产后,申请执行人银行方和法官又多次到案涉房屋,跟李某夫妇协商腾房一事,甚至提出垫付几万元的租房费用作为条件,但李某仍以租房合同未到期为由拒绝搬离。

  2020年上半年,申请执行人和李某达成协议,银行方愿意垫付一部分费用给李某,李某承诺6月13日前自行搬离房屋。但直到强制腾房,李某仍拒绝搬离。

  法院为何在租期未到之前就可以进行强制腾房?法官介绍,按照物权法、合同法等法律法规及相关司法解释的规定,李某的租赁发生在房屋抵押之后,其不得阻碍法院腾房。

  法官指出,法律上确实有“买卖不破租赁”的说法,合同法第二百二十九条规定,租赁物在租赁期间发生所有权变动的,不影响租赁合同的效力。但是,以抵押财产出租的,不适用“买卖不破租赁”原则,在这种情况下,抵押权优于租赁权,租赁关系因抵押权的实现而解除。

  物权法第一百九十条规定,订立抵押合同前抵押财产已出租的,原租赁关系不受该抵押权的影响。抵押权设立后抵押财产出租的,该租赁关系不得对抗已登记的抵押权。

  最高人民法院《关于适用担保法若干问题的解释》第六十六条规定,抵押人将已抵押的财产出租的,抵押权实现后,租赁合同对受让人不具有约束力。抵押人将已抵押的财产出租时,如果抵押人未书面告知该财产已抵押的,抵押人对出租抵押物造成承租人的损失承担赔偿责任;如果抵押人已书面告知承租人该财产已抵押的,抵押权实现造成承租人的损失,由承租人自己承担。

  租赁权和抵押权同是关于财产的权利,租赁权是债权,抵押权是物权,二者会经常发生竞合或冲突,通常有两种情况:

  一是财产所有人将财产先出租后抵押。因为承租人不可能预见到后来抵押权的设立,另外租赁权的存在从根本上来说也不影响抵押权的实现。因此,这种情况下,仍然适用“买卖不破租赁”的规定。

  二是财产所有人将财产先抵押后出租。这种情况就不再适用“买卖不破租赁”,仍然适用“先物权后债权,物权优于债权”的原则。一旦债务人不能偿还债务,可以通过变卖抵押物用于清偿债务。

  法官表示,除非是房屋在抵押或法院查封之前就已经和房屋所有人签订合同,并实际居住,那么法院将会保障承租人的权益。现在实际情况是,李某租房是在杨某与银行抵押合同之后,这就不满足“买卖不破租赁”的规定。也就是说,即使李某有租房合同,但由于在签订租房合同之前,房屋就已经被抵押给了银行,因此法院有权对房屋进行处置。


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